¿Qué es un gravamen de mecánico (mechanic's lien)?

El mechanic's lien es una herramienta de cobro creada bajo los California Civil Code §§8000-9566 (Mechanics Lien Law). Protege a los contratistas, subcontratistas, trabajadores y proveedores de materiales que trabajaron en tu propiedad — incluso si tú no tenías un contrato directo con ellos.

Quién puede poner un lien: - General Contractor (el que firmó contrato contigo). - Subcontratistas del GC (que trabajaron en tu casa pero no firmaron contrato contigo). - Proveedores de materiales que entregaron al job site. - Trabajadores individuales (empleados del GC o sub). - Arquitectos, ingenieros, diseñadores involucrados en el proyecto.

Requisitos para que el lien sea válido: 1. Preliminary Notice (20-day notice): el reclamante debe enviar al homeowner (y a cualquier construction lender) una notice escrita dentro de los primeros 20 días de empezar a proveer labor o materiales. Subs y proveedores deben enviarlo; el GC que firmó contigo directamente está exento en residential. 2. Recording deadline: el lien debe registrarse con el County Recorder dentro de 90 días de completado el trabajo (o 60 días si el homeowner registró una Notice of Completion). 3. Foreclosure action: el reclamante debe presentar una demanda judicial dentro de 90 días del registro del lien, o el lien expira automáticamente. 4. Contenido del lien: nombre del reclamante, descripción del trabajo/materiales, cantidad reclamada, descripción legal de la propiedad.

Qué pasa si no respondes al lien: - El lien permanece en el registro público. Cualquier venta o refinanciamiento futuro requiere su resolución (el buyer's title insurance no emitirá sin clear title). - Si el reclamante presenta foreclosure, puede forzar la venta judicial de la propiedad para cobrarse. - Acumula intereses al 10% anual desde la fecha de recording.

Defensas del homeowner: 1. Pago demostrable al GC: si pagaste al GC pero él no pagó a sus subs, el lien aún es válido (tú como owner eres ultimately responsable). Defensa: indemnification del GC (que probablemente ya está insolvente). 2. Ausencia de Preliminary Notice: si un sub no envió el 20-day notice, no puede poner lien (defensa estatutaria). 3. Lien excede el trabajo realizado: impugnar el monto reclamado. 4. Lien expirado: si pasaron 90 días del recording sin foreclosure action. 5. Bond to release lien: puedes "bondar" el lien (depositar 1.5x el monto reclamado) — el lien sale del registro y la pelea se vuelve contra el bond, no contra la casa.

Prevención defensiva: - Unconditional Waiver and Release: cada vez que pagues al GC, exige Unconditional Waiver firmada por él Y por sus subs. Sin waiver, asume que aún pueden poner lien. - Notice of Cessation / Completion: registra con County Recorder cuando el trabajo termine. Reduce el plazo del lien de 90 días a 60. - Joint checks: para trabajos grandes, paga con joint check (GC + sub como co-payees). Fuerza que el sub confirme recibo de pago.