¿Qué es AB 1033 (venta de ADU como condominio)?

AB 1033 (Assembly Bill 1033) expande SB 9 y las leyes previas de ADU permitiendo la *venta separada* de la unidad accesoria. Antes de AB 1033, un ADU era siempre una subdivisión de la propiedad del dueño principal — no podías venderlo como una unidad separada. AB 1033 crea una ruta para convertir un ADU en un condominio vendible independiente. Los requisitos:

• Opt-in local: AB 1033 no aplica automáticamente en todo California. Cada ciudad o condado debe adoptar una ordenanza local habilitándolo. Hasta 2026-04, 14 ciudades de California han opt-in, incluyendo Los Ángeles (enero 2025), Berkeley, San José y San Diego.
• Subdivisión de mapa (Tentative Map): el dueño debe procesar una subdivisión oficial con la ciudad — esto no es automático. En LA, el proceso típicamente lleva 6-10 meses y cuesta $15,000-$40,000 en tarifas de subdivision + ingeniero + abogado de real estate.
• HOA obligatorio: si el lote tiene múltiples unidades vendibles, debe formarse una HOA (Homeowners Association) para administrar el terreno común (driveway, landscaping, etc.) y los CC&Rs (Covenants, Conditions & Restrictions).
• Compliance de la asociación: la HOA tiene que cumplir con la California Common Interest Development Act — estándares de accounting, reserve studies, meetings, votes.
• Restricciones de financiamiento: Fannie Mae y Freddie Mac (los grandes compradores de mortgages) aún no tienen guías unificadas para financiar condos creados por AB 1033. Los prestamistas locales (credit unions, jumbo lenders) son los que más activamente están financiando estos productos.
• Consideraciones fiscales: la subdivisión bajo AB 1033 dispara un re-assessment parcial bajo Prop 13 para la porción del terreno asignada al nuevo condo. Esto puede incrementar property tax.

Para un dueño: AB 1033 hace sentido si construiste un ADU con la intención de liquidar valor sin tener que vender la casa principal. La complejidad no lo hace económico para lotes pequeños o ADUs básicos — el costo del proceso de subdivisión típicamente requiere que el ADU valga al menos $400,000+ en el mercado para justificar el papeleo.