¿Qué seguro debe tener un contratista general?

Cobertura de seguros que un contratista general debe presentar antes de firmar contrato contigo:

1. Contractor's Bond — $25,000 (obligatorio por CSLB) Cada licencia CSLB requiere un bond de $25,000 emitido por una surety company. Protege al consumer (tú) y a trabajadores/suppliers impagos. Verifica en cslb.ca.gov que el bond está Active.

2. General Liability Insurance — $1M-$2M mínimo Cubre daños a tu propiedad y lesiones a terceros durante el trabajo. Ejemplos: el contratista rompe una tubería y causa daño de agua; un trabajador rompe una ventana de tu vecino. Mínimo industry standard: $1M per occurrence / $2M aggregate. Para proyectos > $250K, $2M / $4M es prudente.

3. Workers Compensation Insurance — si tiene empleados Cubre lesiones laborales de los empleados del contratista. Si un trabajador se cae del techo en tu casa y el contratista no tiene Workers Comp, tú (como owner) puedes ser responsable civil bajo California Labor Code §3602. Exenciones: contratistas owner-operator sin empleados (solo ellos mismos) pueden no tenerlo. Cualquier contratista con 1+ empleado debe tenerlo.

4. Commercial Auto Insurance — vehículos de negocio Si el contratista o sus empleados manejan vehículos al/desde tu casa, debe haber commercial auto coverage. Personal auto insurance NO cubre uso comercial.

5. Professional Liability / Errors & Omissions — recomendado para design-build Si el contratista hace también diseño (design-build), E&O cubre errores de diseño (por ejemplo: cálculo estructural incorrecto que causa defecto latente). Típicamente $1M.

6. Builder's Risk Insurance — para proyectos grandes Para nueva construcción o gut remodels, Builder's Risk cubre el proyecto in-progress contra fuego, robo, vandalismo, daño por clima. A veces el homeowner la compra (a través de su mortgage lender), a veces el contratista. Aclara quién la tiene.

Cómo verificar: - Pide Certificate of Insurance (COI) emitido directamente por la aseguradora (no una fotocopia del contratista). El COI debe listar tu nombre como "Certificate Holder" y tu dirección como el project address. Confirma con la aseguradora llamándolos (el número está en el COI). - Verifica que las fechas de vigencia cubren todo tu proyecto + 12 meses después (latent defect claims). - Si el contratista dice "no tengo Workers Comp porque no tengo empleados", pide una Workers' Compensation Exemption Waiver firmada. - Para proyectos > $100K, pide ser Additional Insured en la General Liability — esto te da protección directa si hay una demanda.

Red flags: - COI con fechas expiradas. - COI emitido por una "insurance company" que no aparece en state insurance registry. - Limits por debajo de $500K per occurrence. - "Workers Comp exempt" sin waiver firmada. - Negativa a listar a tu project address como certificate holder.