Reforma integral en Madrid — Licencias urbanísticas, COAM, IVA 10%, 250-3.500€/m²

Acometer una reforma integral en Madrid Capital no es contratar a un albañil y empezar a picar tabiques. Es articular, en paralelo, tres frentes regulatorios que ningún portal comparador le explicará nunca con franqueza: la licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid bajo el Plan General de Ordenación Urbana, el acuerdo de la Comunidad de Propietarios bajo la Ley de Propiedad Horizontal cuando las obras rozan elementos comunes, y la intervención de profesionales colegiados del COAM, CAATEEM o COIIM según el alcance técnico. El error clásico, el que convierte un proyecto de 90.000€ en un expediente sancionador de 180.000€, es iniciar obras amparándose en una comunicación previa cuando el alcance real exigía declaración responsable o licencia ordinaria. Esta guía explica, con precisión regulatoria y cifras de mercado 2026, qué categoría de licencia aplica a cada tipo de reforma, quién debe visar el proyecto, cómo se cumple el CTE DB-HE, qué subvenciones son compatibles y cuánto cuesta realmente el metro cuadrado por barrio.

Baily filtra a los gremiales antes de cualquier match en Madrid Capital sobre cuatro criterios verificables: arquitecto colegiado COAM o arquitecto técnico CAATEEM con proyecto visado, empresa instaladora autorizada por la Comunidad de Madrid para electricidad y gas, inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) bajo la Ley 32/2006 de Subcontratación cuando el presupuesto lo exige, y clasificación CNAE 4120 o 4399 activa con seguro de responsabilidad civil profesional. Un único gremial colegiado, no doce teléfonos descolgándose a la vez.

Qué se entiende por reforma integral en Madrid Capital

Una reforma integral madrileña, en el sentido que el mercado y la regulación municipal le dan, combina al menos cinco intervenciones simultáneas: sustitución completa de las instalaciones de electricidad bajo el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RBT 2002), renovación de la fontanería con conexión a Canal de Isabel II y registro de boletín, actualización de la climatización bajo el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE 2007 con sus modificaciones sucesivas), sustitución completa de cocina y baños incluyendo alicatados, sanitarios y mobiliario, y renovación de suelos y carpintería interior con aislamiento acústico bajo el CTE DB-HR.

Cuando la reforma incluye además redistribución de tabiquería interior, apertura de huecos entre salón y cocina, o modificación de la distribución de baños, el alcance escala a nivel de declaración responsable. Si la intervención afecta a muros de carga, modifica la fachada, amplía la superficie útil o cambia el uso de algún espacio, entonces se requiere licencia ordinaria con proyecto técnico visado por arquitecto colegiado del COAM.

Este escalado importa porque el Ayuntamiento de Madrid, bajo el marco del Plan General de Ordenación Urbana aprobado en 1997 y sus revisiones posteriores, sanciona la ejecución de obras sin la licencia correspondiente con multas que oscilan entre el 20% y el 150% del presupuesto de ejecución material. La Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU) faculta a los servicios de inspección a ordenar la paralización inmediata y, en casos de afectación estructural, la demolición con reposición al estado original a cargo del propietario.

Las tres categorías de licencia urbanística madrileña (CP/DR/LO)

El Ayuntamiento de Madrid, a través del Área de Desarrollo Urbano Sostenible y de las juntas municipales de distrito, gestiona las licencias urbanísticas para obras en viviendas bajo tres figuras jurídicas bien diferenciadas. Confundirlas es el origen del 80% de los expedientes sancionadores.

Comunicación Previa (CP) — La figura más ágil, regulada por el artículo 155 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y la OMTLU municipal. Aplica a obras menores que no afectan ni a la estructura, ni a las instalaciones generales del edificio, ni a la distribución interior, ni a la fachada. Ejemplos típicos: pintura interior, sustitución de sanitarios sin cambio de ubicación, colocación de parquet sobre solera existente, cambio de azulejos en baños o cocinas sin modificar la fontanería. El procedimiento es prácticamente declarativo: se presenta la documentación y la obra puede iniciarse en el mismo acto, sujeta a comprobación posterior. Plazo real de gestión administrativa: 15 a 30 días naturales.

Declaración Responsable (DR) — Figura intermedia, incorporada al ordenamiento urbanístico madrileño tras la transposición de la Directiva 2006/123/CE de Servicios. Aplica a obras que modifican las instalaciones generales de la vivienda (sustitución completa de electricidad, fontanería, climatización, gas), redistribuyen la tabiquería interior sin afectar a muros de carga, o incorporan cambios menores de uso dentro del mismo grupo. Ejemplos típicos: reforma integral que mantiene la distribución pero sustituye todas las instalaciones; apertura de un hueco en tabique no estructural para unir cocina y salón; cambio de ventanas en vivienda exterior que no altera la lectura de fachada. Requiere proyecto técnico firmado por profesional competente, generalmente arquitecto técnico del CAATEEM o arquitecto del COAM, visado colegial, y presentación telemática en la sede electrónica municipal. Plazo real: 30 a 90 días naturales.

Licencia Ordinaria (LO) — La figura más garantista y la más exigente. Aplica a obras con afectación estructural (apertura de huecos en muros de carga, refuerzos estructurales, modificación de forjados), modificación de fachada (cambio del diseño de huecos, sustitución de carpintería que altera la composición, incorporación de balcones o miradores), ampliación de superficie útil (cerramiento de terrazas, agregación de trasteros, aumento de superficie en bajocubierta), cambio de uso (vivienda a despacho profesional, o viceversa) o rehabilitación integral en edificios protegidos. Requiere proyecto básico y proyecto de ejecución visados por arquitecto colegiado del COAM, proyecto de instalaciones cuando supere umbrales reglamentarios (firmado por ingeniero industrial del COIIM o ingeniero técnico industrial), estudio de seguridad y salud, y en obras de cierta entidad coordinador de seguridad y salud designado según el RD 1627/1997. Plazo real de instrucción municipal: 3 a 9 meses, con periodos de información pública en obras singulares.

Cuadro resumen de tiempos reales (Ayuntamiento de Madrid, ejercicio 2025-2026, medias observadas en junta municipal de distrito):

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) grava con un 4% del presupuesto de ejecución material las obras sujetas a licencia en Madrid Capital. La tasa por prestación de servicios urbanísticos añade entre un 0,6% y un 2% según el alcance. Sobre un proyecto de 100.000€ de PEM, el coste administrativo municipal oscila entre 4.600€ y 6.000€, cifra que debe aparecer presupuestada en el desglose inicial y no como extra sorpresa al final de obra.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y PGOU Bioclimático

El marco urbanístico de referencia es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, con modificaciones puntuales posteriores y el expediente de revisión en curso conocido como PGOU Madrid 2024. El PGOU clasifica el suelo urbano consolidado en zonas con normativa específica: Norma Zonal 1 (cascos históricos de distritos periféricos), Norma Zonal 4 (edificación en manzana cerrada del Ensanche y extensiones), Norma Zonal 6 (edificación abierta), entre otras. Cada zona fija parámetros de edificabilidad, ocupación, altura, fondo edificable, separación a linderos, y condiciones estéticas.

Para una reforma en el interior de una vivienda, las condiciones del PGOU relevantes son las condiciones estéticas (tratamiento de fachada, material y composición de huecos, colores autorizados), las condiciones higiénicas (iluminación y ventilación natural, superficie mínima de patios), y las condiciones de habitabilidad (superficie útil mínima por pieza, alturas libres, dotación de servicios). Un cambio de ventanas en fachada exterior, por ejemplo, debe respetar la composición original y los materiales autorizados por la norma zonal aplicable; no basta con el gusto del propietario.

Si la vivienda se encuentra dentro del Ámbito del Plan Especial de Protección del Centro Histórico, se añade una capa adicional de restricciones: niveles de protección ambiental, arquitectónica y arqueológica, con informe preceptivo de la Comisión Local del Patrimonio Histórico antes de la concesión de licencia.

Ley de Propiedad Horizontal — elementos privativos vs elementos comunes

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) organiza la convivencia jurídica en los edificios divididos en pisos y locales. Es el texto legal que determina, antes que cualquier licencia municipal, qué puede hacer un propietario por su cuenta y qué debe someter a la Junta de Propietarios.

Elementos privativos — Los espacios delimitados dentro del título constitutivo como pertenecientes en exclusiva a un propietario: suelo, techo, paredes interiores, instalaciones propias desde el punto de conexión con la red general. Sobre estos elementos, bajo el artículo 7.1 LPH, el propietario puede «modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario». La práctica madrileña exige comunicación previa al presidente de la comunidad incluso para reformas exclusivamente privativas, con copia del acta al administrador colegiado.

Elementos comunes — Fachadas (incluidas ventanas exteriores en la mayoría de regímenes), cubiertas, forjados estructurales, bajantes generales, pilares de carga, escaleras, patios de luces, instalaciones generales (centralización de contadores, acometidas). Cualquier intervención que afecte a un elemento común requiere acuerdo de la Junta de Propietarios en los términos del artículo 17 LPH:

• Mayoría simple (más de la mitad de cuotas de participación presentes en primera convocatoria, o mayoría de asistentes en segunda): para obras de conservación y accesibilidad.
• Tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas: para obras de mejora no necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad, cuando el coste repercutido supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es el umbral típico de instalaciones de ascensor, cambio integral de portal o renovación de fachada por mejora estética.
• Unanimidad: para modificaciones que alteren el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, la configuración exterior del edificio, o la eliminación de elementos comunes.

En la práctica madrileña, el propietario que proyecta una reforma integral con intervención en ventanas exteriores, modificación de bajantes generales, o instalación de climatización con unidad exterior visible desde vía pública debe incluir el punto en el orden del día de la Junta ordinaria, conseguir la mayoría estatutaria, y hacer constar la autorización en acta firmada por el administrador de fincas colegiado antes de solicitar la licencia municipal. El Ayuntamiento de Madrid, en la instrucción de expedientes de licencia, exige con frecuencia copia del acta de la Junta como documento complementario.

Plan Especial Centro Histórico y Catálogo de Edificios Protegidos

Cuando la vivienda se encuentra en un edificio catalogado, las reglas del juego cambian radicalmente. El Catálogo de Edificios Protegidos del PGOU establece tres niveles de protección:

• Nivel I — Protección integral: el edificio se considera valor patrimonial completo. Solo se autorizan obras de restauración, consolidación y conservación. Las reformas interiores deben respetar la distribución tipológica original y los materiales históricos. Requiere intervención de arquitecto con experiencia en patrimonio, y en algunos casos arquitecto del patrimonio inscrito en el registro correspondiente.
• Nivel II — Protección estructural: se protegen fachadas, cubiertas, elementos estructurales significativos y espacios de valor (escaleras, patios, decoraciones singulares). Las reformas interiores son más flexibles, pero cualquier intervención en los elementos protegidos exige informe favorable de la Comisión Local del Patrimonio.
• Nivel III — Protección ambiental: se protege la volumetría, fachadas y cubiertas. El interior admite reformas con mayor libertad, sujetas a no afectar a los elementos protegidos.

Los distritos con mayor densidad de edificios catalogados son Centro (Sol, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad, Palacio), Salamanca (Recoletos, Goya, Lista, Castellana), Chamberí, Chamartín (Castilla, El Viso) y partes de Retiro. Un propietario que compra una vivienda en estos distritos debe verificar el nivel de protección antes de firmar, idealmente con nota simple del Registro acompañada de informe urbanístico. El informe lo emite el Ayuntamiento en plazo de 30 días a solicitud del interesado y cuesta la tasa correspondiente.

En edificios con protección de fachada (nivel II o III), la sustitución de ventanas exige respetar el diseño original: carpintería de madera cuando la original era de madera, despiece de cuarterones en los inmuebles del siglo XIX, colores tradicionales del entorno. Las soluciones de doble acristalamiento con refuerzo acústico y térmico existen en acabados compatibles, pero cuestan entre un 40% y un 80% más que una ventana estándar de aluminio lacado.

Profesionales colegiados (COAM + CAATEEM + COIIM)

La normativa española reserva competencias técnicas a profesionales con titulación universitaria específica y colegiación obligatoria. Contratar a una empresa que no aporta estos profesionales es la señal más evidente de intrusismo y, en caso de incidente, deja al propietario sin cobertura de responsabilidad civil profesional.

Arquitecto colegiado — Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) — Obligatorio como autor del proyecto y director de obra en todas las intervenciones con afectación estructural, modificación de fachada, cambio de uso, o cuando así lo exija la normativa urbanística municipal. El COAM aplica el visado colegial obligatorio al proyecto: un control deontológico y documental que garantiza que el autor está colegiado, al corriente de obligaciones colegiales, con seguro de responsabilidad civil vigente, y que el proyecto cumple requisitos mínimos de documentación técnica. Un proyecto sin visado no es admitido por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento en expedientes de licencia ordinaria.

Arquitecto Técnico / Aparejador — Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid (CAATEEM) — Competente para proyectos y dirección de ejecución en obras no estructurales: reformas interiores, redistribución, cambio de instalaciones, acabados. Ejerce además como director de ejecución de obra (DEO) junto al arquitecto director en obras de licencia ordinaria, y como coordinador de seguridad y salud (CSS) bajo el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, que regula las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción. El CSS es obligatorio en toda obra con más de una empresa o con presencia simultánea de trabajadores autónomos de distintos oficios, lo que incluye prácticamente cualquier reforma integral real.

Ingeniero Industrial colegiado — Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid (COIIM) — Competente para proyectos de instalaciones que superan umbrales reglamentarios: proyectos eléctricos con potencia instalada superior a 20 kW bajo el RBT, proyectos de climatización con potencia térmica nominal superior a 70 kW bajo el RITE, proyectos de gas con consumo calorífico superior a 70 kW bajo el reglamento técnico correspondiente. En una vivienda media madrileña (80-100 m²) rara vez se superan estos umbrales y basta con boletines de instalación firmados por empresa autorizada. En viviendas grandes (>150 m²) con aerotermia completa, climatización por conductos y placas fotovoltaicas para autoconsumo, el COIIM interviene.

Exigir el número de colegiado y la certificación de colegiación activa al inicio del proyecto es gratuito: el CAATEEM, el COAM y el COIIM mantienen directorios públicos de verificación. Una empresa de reformas que se resiste a facilitar estos datos está, con alta probabilidad, operando al margen.

Empresa instaladora autorizada (electricidad + gas + climatización + fontanería)

Las instalaciones de vivienda están reguladas por cuatro reglamentos técnicos diferentes, cada uno con su régimen de empresas autorizadas y sus boletines de certificación. Una reforma integral madrileña real involucra las cuatro.

Electricidad — RBT 2002 (Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión). La instalación debe ejecutarse por empresa instaladora autorizada inscrita en el registro de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid. El instalador emite el boletín de instalación eléctrica (CIE) y lo presenta junto con el certificado de dirección de obra (si aplica) en el Organismo de Control Autorizado (OCA), que emite el certificado de inspección inicial obligatorio para potencias instaladas superiores a determinados umbrales. Sin boletín, la compañía distribuidora (Iberdrola, Endesa, Naturgy, Repsol) no enganchará el suministro.

Gas — RITE 2007 (Real Decreto 1027/2007) y Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos (RD 919/2006). La instalación de gas natural o GLP en vivienda requiere empresa instaladora autorizada en la categoría IG-A, IG-B o IG-C según el alcance. El certificado de instalación de gas es preceptivo y se presenta ante la compañía distribuidora (Madrileña Red de Gas, Nedgia) para el enganche. La inspección periódica cada 5 años es obligatoria.

Climatización y aerotermia — RITE 2007 y modificaciones sucesivas. Incluye sistemas de refrigeración, bombas de calor, producción de agua caliente sanitaria por aerotermia. Empresa instaladora autorizada en RITE, con certificado de instalación presentado ante la Dirección General de Industria. Los equipos deben cumplir mínimos de eficiencia estacional (SEER/SCOP) exigidos por el CTE DB-HE.

Fontanería y saneamiento — Empresa autorizada por Canal de Isabel II para actuaciones en acometidas. Para instalaciones interiores, la empresa debe cumplir con el CTE DB-HS 4 (suministro de agua) y DB-HS 5 (evacuación de aguas). El boletín de instalación se exige para altas y modificaciones de contrato con Canal.

Boletines y certificaciones finales obligatorios para todas las instalaciones. El propietario debe archivar originales; son documentos exigibles en venta futura, certificado energético, inspección técnica del edificio (ITE), y cualquier trámite de seguro por siniestro.

Constructora con clasificación (Ley 32/2006) y REA

Cuando el presupuesto de contrata supera determinados umbrales o la obra exige subcontratación en cadena, la empresa constructora debe estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) creado por la Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción, y su desarrollo reglamentario en el RD 1109/2007.

La Ley 32/2006 limita la cadena de subcontratación a un máximo de tres niveles (contratista principal, subcontratista de primer nivel, subcontratista de segundo nivel; el tercer nivel solo excepcionalmente y bajo justificación), exige que todas las empresas inscritas en el REA cumplan requisitos de organización preventiva, solvencia técnica, y calidad de la formación de sus trabajadores en prevención, e impone al propietario comitente la obligación de verificar la inscripción REA de la contratista antes de formalizar el contrato de obra.

En la práctica, las reformas integrales de más de 50.000€ en Madrid se canalizan habitualmente a través de empresas inscritas en REA. El Ayuntamiento exige copia de la inscripción en expedientes de licencia ordinaria. La inscripción se verifica gratuitamente en el portal de la Tesorería General de la Seguridad Social y en el registro autonómico de la Comunidad de Madrid.

Adicionalmente, para obras de contratación pública (si el propietario es una administración o una comunidad de propietarios que accede a subvenciones públicas condicionadas), la empresa debe acreditar clasificación administrativa del Ministerio de Hacienda, subgrupo C (edificaciones) o subgrupo K (especiales) según el alcance, con categoría de importe acorde al presupuesto.

CTE DB-HE eficiencia energética + Certificado de Eficiencia Energética

El Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por el Real Decreto 314/2006 y actualizado en sucesivas modificaciones (la más relevante el RD 732/2019 para el DB-HE), fija los requisitos técnicos mínimos de los edificios. El documento básico que más impacta en una reforma integral es el DB-HE Ahorro de Energía, con cinco exigencias:

• HE 0 — Limitación del consumo energético del edificio en su conjunto.
• HE 1 — Condiciones para el control de la demanda energética: valores máximos de transmitancia térmica para cerramientos, particiones interiores, suelos, cubiertas, huecos, puentes térmicos. En zona climática D3 (Madrid capital), los umbrales son más exigentes que en zonas costeras por la amplitud térmica anual.
• HE 2 — Condiciones de las instalaciones térmicas (remite al RITE).
• HE 3 — Condiciones de las instalaciones de iluminación.
• HE 4 — Contribución mínima de energía renovable para cubrir la demanda de ACS.
• HE 5 — Generación mínima de energía eléctrica (autoconsumo en determinados supuestos).

En una reforma integral madrileña, los puntos HE 1 y HE 4 son los que más impactan presupuesto: sustitución de carpintería exterior por ventanas con doble o triple acristalamiento y rotura de puente térmico, aislamiento perimetral de cerramientos en contacto con el exterior (fachadas), aislamiento de cubierta si se actúa en bajocubierta, e incorporación de aerotermia o placas solares térmicas para ACS cuando la demanda supera el umbral reglamentario.

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE), regulado por el Real Decreto 390/2021, es obligatorio para la venta y alquiler de viviendas. Una reforma integral que mejore la envolvente térmica y las instalaciones puede hacer pasar un inmueble de calificación G o F (típica del parc construido antes de 1980 sin intervención) a C o B, lo que se traduce directamente en valor de mercado: un CEE A-B añade entre un 3% y un 7% al precio de venta en zonas premium madrileñas (Salamanca, Recoletos, Chamberí), según estudios del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos.

La Directiva (UE) 2024/1275 sobre eficiencia energética de los edificios (EPBD), aprobada en mayo de 2024, establece objetivos vinculantes para el parque edificado europeo: calificación mínima E en residencial a partir de 2030 y neutralidad climática del parque para 2050. Esto significa que las viviendas con calificación F o G deberán someterse a obras de mejora energética antes de 2030 si se van a alquilar o vender. Anticipar este requisito en la reforma integral ahorra una segunda intervención a medio plazo.

Subvenciones, ayudas Comunidad de Madrid y IVA al 10% reducido

El marco de ayudas 2026 para rehabilitación de vivienda en Madrid combina fondos estatales (Plan de Recuperación y Resiliencia con fondos Next Generation EU), autonómicos (Plan Rehabilita de la Comunidad de Madrid) y fiscales (deducciones en IRPF, IVA reducido).

Programas de ayuda directa por fondos europeos (PRTR — Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia):

• Programa 3 — Mejora de la eficiencia energética en viviendas: subvenciones del 40% al 80% del coste de las actuaciones que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable. Gestionado por la Comunidad de Madrid a través de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
• Programa 4 — Elaboración del Libro del Edificio existente para la rehabilitación y redacción de proyectos: ayudas para costear los estudios previos y la redacción del proyecto técnico.
• Programa 5 — Ayuda a la rehabilitación a nivel de edificio: para comunidades de propietarios que acometen rehabilitación energética del edificio completo, con reducción mínima del 30% en consumo de energía primaria no renovable.

Plan Rehabilita de la Comunidad de Madrid — Convocatorias anuales que cubren obras de accesibilidad, eficiencia energética y conservación en viviendas y edificios. Las bases se publican en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) típicamente en primavera, con ventanas de presentación de solicitudes de 2 a 4 meses.

Deducciones en IRPF por obras de rehabilitación — El Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, introdujo tres deducciones temporales en el Impuesto sobre la Renta para obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2025, con prórroga anunciada para ejercicios posteriores:

• Deducción del 20% por obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima 5.000€).
• Deducción del 40% por obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o mejoren la calificación energética en dos letras (base máxima 7.500€).
• Deducción del 60% por obras de rehabilitación energética a nivel de edificio completo (base máxima 15.000€).

Bonificaciones IBI — Determinados ayuntamientos de la Comunidad bonifican hasta el 50% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante 3 años tras una rehabilitación energética sustancial. Madrid Capital aplica bonificaciones parciales en casos concretos; procede verificar en la ordenanza fiscal del ejercicio.

IVA al 10% super-reducido — Este es el punto más importante y el más ignorado por el mercado informal. El artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA aplica el tipo reducido del 10% (en lugar del 21% general) a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en viviendas cuando se cumplen tres condiciones acumulativas:

1. El destinatario debe ser persona física que no actúe como empresario o profesional, y utilice la vivienda para uso particular (residencia habitual o segunda residencia).
2. La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
3. El coste de los materiales aportados por el contratista no debe exceder el 40% de la base imponible de la operación.

El incumplimiento de cualquiera de las tres condiciones fuerza la aplicación del 21%. Un contratista que proponga factura de materiales separada para superar el tope del 40% está forzando el 21% al cliente. Sobre una obra de 100.000€, la diferencia entre 10% y 21% son 11.000€ de IVA adicional — cifra comparable al presupuesto completo de una cocina.

Costes 250-3.500€/m² por barrio y alcance (Madrid Capital, 2026)

Los precios observados en el mercado madrileño a inicios de 2026, desagregados por tipología de reforma y calidad de acabados, con IVA al 10% incluido y suponiendo empresa instaladora autorizada con boletines oficiales:

Reforma básica (pintura integral, suelos laminados o vinílicos, sustitución de sanitarios sin cambio de ubicación, pequeños trabajos de electricidad): 250 a 450€/m². Aplicable típicamente en viviendas periféricas (Villaverde, Usera, Vallecas, Moratalaz, Carabanchel) donde el objetivo es alquiler funcional sin pretensión estética.

Reforma media (cocina nueva con frentes de gama media, dos baños completos, instalación de fontanería y electricidad sustituida, carpintería interior nueva, suelo de tarima sintética, pintura): 600 a 1.000€/m². Franja más común en Tetuán, Ciudad Lineal, Latina, Arganzuela, Puente de Vallecas, donde el propietario busca actualizar la vivienda para uso propio o alquiler de calidad.

Reforma integral (todas las instalaciones sustituidas, cocina y dos baños con calidades medio-altas, suelo tarima maciza de roble o gres porcelánico de gran formato, carpintería interior lacada, aire acondicionado por conductos, ventanas con rotura de puente térmico): 900 a 1.500€/m². Franja dominante en Chamberí, Retiro (fuera de Jerónimos), Prosperidad, El Viso periférico, Moncloa-Aravaca.

Reforma integral con calidades premium (carpinterías de roble o nogal macizo, mármoles o piedras naturales en baños, cocinas de gamas altas tipo Bulthaup/SieMatic/Leicht, domótica integrada KNX, suelo radiante por aerotermia, iluminación técnica LED con control dinámico): 1.500 a 3.500€/m². Franja característica de Salamanca (Recoletos, Goya, Lista, Castellana), Centro (Justicia, Sol, Cortes), Chamartín (El Viso, Castilla), Retiro-Jerónimos y viviendas singulares en edificios emblemáticos de Chamberí.

Reforma integral con intervención estructural y ampliación (apertura de huecos en muros de carga con proyecto estructural del COAM, modificación de distribución mayor, ampliación de superficie útil por cerramiento de terraza o agregación de trastero, restauración de elementos protegidos en inmuebles catalogados): 1.800 a 4.000€/m².

Órdenes de magnitud por tamaño de vivienda:

• Vivienda media 80-100 m² en reforma integral: 70.000€ a 150.000€.
• Vivienda de 120-150 m² en reforma integral: 110.000€ a 225.000€.
• Piso premium 150-200 m² en Salamanca o Recoletos: 250.000€ a 700.000€.
• Reforma con modificación estructural y ampliación en edificio protegido: 300.000€ a 1.000.000€+, con proyecto del COAM y dirección facultativa completa.

Quien ofrezca presupuestos por debajo del rango básico (250€/m²) sin detallar qué partidas se excluyen está, en casi todos los casos, ejecutando obra sin licencia, sin boletines oficiales, sin empresa autorizada y sin garantía decenal. El propietario asume íntegramente el riesgo de paralización municipal, no obtención del certificado energético, imposibilidad de vender con garantías, y eventual reclamación del seguro del hogar por obras no ejecutadas con profesional competente.

Calendarios 3-15 meses — del devis a la entrega

Para una reforma integral tipo en Madrid Capital (vivienda de 90 m² con sustitución de todas las instalaciones, cocina, dos baños, suelos, carpintería interior, ventanas y climatización), el calendario realista es el siguiente:

Cronograma total porta a porta:

• Reforma menor con Comunicación Previa: 3-5 meses.
• Reforma con Declaración Responsable: 5-9 meses.
• Reforma integral con Licencia Ordinaria y acuerdo de comunidad: 9-15 meses.

Cualquier gremial que garantice una reforma integral con cambio de instalaciones en «seis semanas total» está ocultando que va a operar sin licencia, sin boletines o sin acuerdo de comunidad. Las tres opciones exponen al propietario a un expediente sancionador y a la paralización sobrevenida.

Lo que Baily verifica antes de cualquier match en Madrid

Angi, Habitissimo, Houzz y otros comparadores envían la solicitud a ocho o doce empresas que comienzan a llamar en la misma semana. El propietario dedica dos meses a comparar presupuestos que no son comparables (alcances distintos, calidades distintas, con o sin licencia, con o sin boletines oficiales) mientras el proyecto se dilata.

Baily opera con lógica inversa: un único gremial colegiado presentado, verificado sobre cuatro criterios duros antes de compartir el contacto:

1. Proyecto técnico visado por arquitecto o arquitecto técnico colegiado (COAM o CAATEEM), con número de colegiado verificable en los directorios públicos. Sin visado, no hay licencia. Sin licencia, no hay obra legal.
2. Empresas instaladoras autorizadas por la Comunidad de Madrid para electricidad (RBT), gas (IG-A/B/C), climatización (RITE) y fontanería, con capacidad de emitir boletines oficiales para todas las instalaciones. Sin boletín, no hay enganche de suministros ni certificación energética.
3. Inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) bajo la Ley 32/2006 cuando el presupuesto lo exige, con seguro de responsabilidad civil profesional vigente por cuantía adecuada al proyecto. Sin REA, ninguna administración pública ni comunidad de propietarios seria contratará.
4. Al menos cinco reformas integrales entregadas en los últimos 24 meses en el distrito o distritos equivalentes, con referencias contactables (administrador de fincas colegiado, presidente de comunidad, arquitecto coautor). En distritos con edificios protegidos (Centro, Salamanca, Chamberí), el gremial debe acreditar experiencia específica en proyectos con informe favorable de la Comisión Local del Patrimonio.

Si ningún gremial cualificado está disponible en la zona en un plazo razonable, Baily lo comunica y deriva al propietario a alternativas institucionales (servicio de información del COAM al ciudadano, oficinas de rehabilitación de la Comunidad de Madrid, portal del Ayuntamiento) antes que enchufar un contratista de emergencia sin verificación.

Preguntas frecuentes

¿Qué tipo de licencia urbanística necesito para mi reforma en Madrid?

Depende del alcance: para obras menores (pintura, suelos, sustitución de sanitarios sin cambio de ubicación) basta con Comunicación Previa al Ayuntamiento, tramitación de 15-30 días naturales. Para reforma con cambio de instalaciones (electricidad, fontanería, climatización) sin afectación estructural se requiere Declaración Responsable, 30-90 días. Para reforma con cambio de tabiquería estructural, modificación de fachada, ampliación o cambio de uso se necesita Licencia Ordinaria, 3-9 meses. Su arquitecto colegiado del COAM redacta el proyecto técnico y le indica qué categoría aplica antes de iniciar el trámite.

¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid Capital en 2026?

Los rangos observados a inicios de 2026 en obras ejecutadas con proyecto visado, empresa instaladora autorizada y boletines oficiales son: reforma básica 250-450€/m², reforma media 600-1.000€/m², reforma integral estándar 900-1.500€/m², reforma integral con calidades premium 1.500-3.500€/m² (franja típica de Salamanca, Recoletos, Justicia, Jerónimos), y reforma con intervención estructural o en edificio protegido 1.800-4.000€/m². Una vivienda media de 80-100 m² en reforma integral estándar se sitúa entre 70.000€ y 150.000€, IVA al 10% incluido. Los presupuestos muy por debajo del rango básico son, casi siempre, obra informal sin licencia ni boletines, con riesgo íntegro para el propietario.

¿Qué obras requieren acuerdo de la Comunidad de Propietarios bajo la Ley de Propiedad Horizontal?

Cualquier intervención que afecte a elementos comunes del edificio: fachada (incluidas ventanas exteriores en la mayoría de regímenes), cubierta, bajantes generales, pilares estructurales, patios de luces, instalaciones generales. Bajo el artículo 17 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, según el tipo de obra se requiere mayoría simple (conservación y accesibilidad), 3/5 de propietarios y cuotas (mejoras cuyo coste supere doce mensualidades de gastos comunes) o unanimidad (alteración del título constitutivo o de la configuración exterior del edificio). El acuerdo debe constar en acta firmada por el administrador de fincas colegiado antes de solicitar la licencia municipal, y el Ayuntamiento de Madrid lo exige habitualmente como documento complementario en expedientes de licencia ordinaria.

¿Puedo aplicar el IVA reducido del 10% a mi reforma integral?

Sí, siempre que se cumplan tres condiciones acumulativas bajo el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA: (1) el destinatario debe ser persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para uso particular, (2) la construcción o rehabilitación del inmueble debe haber concluido al menos dos años antes del inicio de las obras, y (3) el coste de los materiales aportados por el contratista no debe exceder el 40% de la base imponible total. Si el contratista propone separar la factura de materiales para superar ese tope, está forzando el IVA al 21%. Sobre un presupuesto de 100.000€, la diferencia entre 10% y 21% son 11.000€, motivo por el que un presupuesto correctamente estructurado siempre mantiene los materiales dentro del 40% y aplica el tipo reducido. El contratista debe emitir factura con desglose claro y el propietario conservar el documento a efectos de cualquier comprobación de la Agencia Tributaria.

¿Qué certificaciones debe entregar el contratista al finalizar la reforma?

Al finalizar la obra, el propietario debe recibir y archivar: (1) Certificado Final de Obra (CFO) firmado por arquitecto colegiado y arquitecto técnico en obras de licencia ordinaria; (2) Boletín de Instalación Eléctrica (CIE) emitido por empresa instaladora autorizada en RBT; (3) Certificado de Instalación de Gas si hubo intervención en la instalación de gas; (4) Certificado RITE para la instalación de climatización o aerotermia; (5) Boletines de fontanería si hubo modificación de acometida o instalación interior bajo CTE DB-HS; (6) Certificado de Eficiencia Energética (CEE) actualizado bajo el RD 390/2021; (7) Libro del Edificio actualizado si aplica; y (8) facturas originales con IVA correctamente aplicado (10% o 5,5% según geste energético cuando proceda) a efectos de deducciones en IRPF. Sin este paquete documental completo, el propietario no podrá alquilar, vender, acceder a subvenciones, ni reclamar al seguro del hogar en caso de incidente futuro.

Fuentes y citas

1. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal — BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
2. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación — BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-5515
3. Licencias urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid — Portal municipal: https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/Vivienda-urbanismo-y-obras/Licencias-urbanisticas
4. Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) — https://www.coam.org/
5. Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid (CAATEEM) — https://www.aparejadoresmadrid.es/
6. Empresas instaladoras autorizadas — Comunidad de Madrid, Dirección General de Industria, Energía y Minas — https://www.comunidad.madrid/servicios/industria-energia-minas
7. Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción — BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1997-22614
8. Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción — BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-18205
9. Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios — BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-9176
10. Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia — BOE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-16230

Última actualización: 20 de abril de 2026. Los tipos de IVA, los umbrales de deducción en IRPF y las bases de convocatoria de ayudas del Plan Rehabilita pueden actualizarse anualmente — verifique la vigencia en el momento de firmar el presupuesto.