Una unidad secundaria en NYC no es como California — aquí hay Multiple Dwelling Law, el Basement Apartment Pilot Program y zoning de los años 60. Baily le explica qué permite su lote, antes de contratar arquitecto.
Rango USD
$120K – $460K
Duración
10 – 24 meses
Programa especial
BACPP (áreas piloto)
Actualizado 2026-04-23 · Nueva York, NY (cinco distritos)
Los cuatro pathways legales
Basement Apartment Conversion Pilot Program (BACPP): áreas piloto en Brooklyn (East New York, Cypress Hills, Ocean Hill) y recientemente expandido al Bronx. El basement debe cumplir con ceiling height mínimo y egreso adecuado.
Attic conversion: en zoning R4, R5, R6 con attic de altura adecuada, se puede convertir en unidad habitable o extender la existing unit hacia arriba.
2-family conversion: si su lote es R3-2, R4-1, o R5 con 1-family existente, muchos zoning districts permiten subir a 2-family con Alt-1.
Above-garage unit: en Staten Island y partes de Queens con lotes grandes, construir un segundo piso habitable sobre el garage existente.
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Cuéntele a Baily su código postal, el tipo de trabajo y su presupuesto. Baily arma el alcance con las reglas del NYC DOB, Local Law 97 y la licencia DCWP ya incluidas.
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Questions LA homeowners actually ask
No directamente. NYC no tiene una ordenanza estatewide de ADU como la California SB 9 o el Texas HB 3699. Las unidades secundarias en NYC se regulan bajo el Multiple Dwelling Law (MDL) y el NYC Zoning Resolution. Lo que sí existe es el Basement Apartment Conversion Pilot Program (BACPP), lanzado en 2019 y expandido en 2024, que permite legalizar basements en ciertas áreas de East New York, Cypress Hills, Ocean Hill y partes adicionales de Brooklyn y el Bronx. En el resto de la ciudad, legalizar un basement como unidad rentable es extremadamente difícil — el ceiling height mínimo, la ventilación, el egreso (fire escape) y los sprinklers hacen que la mayoría de los basements existentes no cumplan.
Si el basement cumple con los requisitos básicos (ceiling de 7'6" mínimo, ventana de egreso, separación de servicios del main house), la legalización bajo BACPP cuesta aproximadamente $120,000 a $280,000 incluyendo permisos DOB, arquitecto, upgrade de eléctrico y plomería a código, instalación de sprinklers si aplica, y separación de HVAC. Si el basement necesita excavación para subir el ceiling, súmele $80K-$180K. Si está en zona de inundación FEMA, es casi imposible — la BFE en muchas partes de Brooklyn y Queens hace que el basement quede por debajo y no pueda ser unidad habitable.
Técnicamente no, y es fraude de seguros si lo hace. Si su carrier de homeowner's insurance descubre que hay un inquilino en un basement no permitido, pueden cancelar la póliza. Si hay un incendio o accidente, la reclamación puede ser denegada. Si un inspector HPD responde a una queja y encuentra el basement ocupado sin CofO, la multa inicial es $2,500 más orden de vacate. Además, un basement ilegal rentado reduce el valor de reventa de la casa porque los inspectors lo documentan en el due diligence del comprador.
Primera: attic conversion a unidad completa, posible bajo ciertos zoning (R4, R5) si el attic tiene la altura adecuada. Segunda: conversión de 1-family a 2-family si el zoning lo permite (muchas casas en Queens y Staten Island están en zonas R3-2 o R4-1 que permiten 2-family). Tercera: above-garage unit en lotes con zoning R5 o superior que tengan setbacks adecuados. Cuarta: en brownstones, legalizar el garden-level como unidad separada con su propio entry. Cada una tiene filing DOB Alt-1 (cambio de occupancy) o Alt-2 según alcance.
Use ZoLa (Zoning and Land Use Map) en zola.planning.nyc.gov. Ingrese la dirección y vea el zoning district (R1, R2, R3, R4, R5, R6, etc.). Cada uno tiene reglas distintas sobre número máximo de unidades por lote, lot coverage máximo, FAR (Floor Area Ratio), setbacks, y si ADUs están permitidas. Baily le pre-analiza la zonificación de su lote antes de que contrate un arquitecto para evitar proyectos imposibles.